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WIR LIEBEN HOTEL.

„Hallo, ich habe ein Büroobjekt in Top-Lage - perfekt geeignet für Serviced-Apartments oder Hotel!“ So oder so ähnlich beginnen nicht erst heute viele Gespräche - was angesichts der teilweise schwierigen Vermietungssituation von insbesondere großflächigen Büroobjekten nicht überraschend ist.

Branchenstrukturelle und konjunkturelle Veränderungen zwingen Eigentümer zum Handeln

Viele Investoren haben in der Vergangenheit auf große Single-Tenant-Büroobjekte gesetzt, vermietet an namhafte Unternehmen der Branchen Finanzen (z. B. Frankfurt) oder Versicherungen und Touristik (z. B. Hannover). Der Blick auf den Wert und die Qualität der Objekte wird dabei oft unter klassischer Perspektive wahrgenommen - aber hält dies einer aktuellen Prüfung stand? Wir befinden uns damit am Anfang einer durchaus inhaltlich und zeitlich aufwendigen Analyse: Häufig stammen diese Objekte aus einer Zeit, in der sich eine Branchen-Monokultur mangels Flächen und Preisniveau des CBD in bestimmten, oftmals peripheren Mikrolagen ballte.

Branchenstrukturelle und zwischenzeitlich auch konjunkturelle Veränderungen sind heute ursächlich dafür, dass diese Objekte für die früheren Nutzer zu groß sind oder von diesen ganz aufgegeben wurden bzw. werden. Kern-Problem dabei: In der Mikrolage gibt es oft mehrere Objekte mit der gleichen Konstellation. Vor allem bei eher peripheren Lagen stellt sich im Rahmen der Analyse hier bereits häufig die Grundsatzfrage, inwiefern diese Lage und genau dieses eine Objekt überhaupt für eine Hospitality-Nutzung geeignet ist. Wichtige Faustregel: Ein Standort, welcher heute von potenziellen Büronutzern als eher ungeeignet bewertet wird, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für eine Hospitality-Nutzung eher ungeeignet.

Keine Hospitality-Entscheidung ohne fundierte Machbarkeitsstudie, denn Lage, Betreiber und Konzept müssen strategisch zueinander passen

Spätestens jetzt sollte der Eigentümer/Investor eine fachlich qualifizierte Studie beauftragen, um eine belastbare und auch für Finanzpartner oder Banken geeignete Basis für weitere Entscheidungen zu bekommen. Neben der sorgfältigen Standortanalyse beinhaltet eine solche Studie Folgendes:

Ist ein Standort infrastrukturell grundsätzlich geeignet, gilt es zu prüfen, welches Hospitality-Konzept in welcher Kategorie und in welcher Größe geeignet wäre. Vom Eigentümer hören wir dann oft: „Wir machen alles voll mit Serviced Apartments, die zahlen auch viel besser als ein Hotel.“ Hier setzt unsere Analyse an: Eine Betrachtung des Hospitality-Marktes am Makrostandort und der Gegebenheiten des Mikrostandortes sowie der Produkt-Pipeline ist essenziell. Wenn am Markt z. B. bereits hinreichend neuwertige Serviced-Apartment-Produkte vorhanden bzw. in der Pipeline sind, gestalten sich die Marktchancen für ein weiteres Produkt sicher schwierig.

Hierzu haben wir mit Robert Jantzen, Mitgründer und CFO von theBASE gesprochen:

Große Herausforderung: Anpassung der Gebäudesubstanz und Gebäudestruktur

Wenn wir den Eigentümer mit unserer Analyse überzeugen konnten, stehen wir oft vor dem nächsten Problem: Aus einem Single Tenant-Objekt muss/soll ein Multi Tenant-Objekt mit unterschiedlichen Nutzungsarten werden. Die Gebäudesubstanz und -struktur muss dies zulassen bzw. muss entsprechend angepasst werden - hier setzt unser nächster Beratungspunkt an.

Ein Beispiel: Sehr oft gibt es für das ganze Gebäude einen groß dimensionierten Erschließungskern mit zentralen Aufzügen. Sollen in das Gebäude neben der Hospitality-Nutzung z. B. noch eine anteilige Büronutzung, ein Ärztehaus etc. platziert werden, bedarf es jedoch für jede dieser Nutzungsarten einer separaten Erschließung (wohingegen z. B. Entfluchtungen durchaus übergreifend nutzbar sind). Weiterhin sind die Anforderungen unterschiedlicher Nutzer an Haustechnik verschieden - abgesehen von evtl. altersbedingtem Capex-Bedarf sind auch hier häufig kostenintensive Anpassungen für die zukünftige Multi- Tenant-Struktur nötig.

Und last but not least muss auch ganz einfach der „footprint“ des Gebäudes (Gebäudetiefe, Flurlängen, Fensterraster) auf die Eignung für das präferierte Hospitality-Konzept verprobt werden. Genau deshalb fragen wir bei Konversionsobjekten auch stets zu einem sehr frühen Zeitpunkt nach bemaßten Grundrissen: Um durch unsere Erfahrung und Beratung den Eigentümer/Investor vor teuren Fehleinschätzungen zu bewahren. Zudem stellt die Konversion eines Bestandes immer einen Kompromiss im Vergleich zu einem passgenauen Neubau dar- was sich z. B. in der Flächeneffizienz niederschlagen kann (und es oft auch tut).

Schlussendlich lehrt uns die Erfahrung, dass nicht jede Nutzungsart kompatibel mit einer Hospitality-Nutzung ist. Dies gilt es zu berücksichtigen, um ein von vornherein marktfähiges Gesamtprodukt zu kreieren. Bis dahin haben wir es also geschafft. Gar nicht so selten werden wir an diesem Punkt mit der Frage konfrontiert: „Und der Betreiber baut alles selbst und auf eigene Kosten um und stattet das Objekt mit Möblierung etc. aus – er bekommt dafür dann auch einen Discount bei der Miete/Pacht.“

Noch einmal Robert Jantzen:

„Bis zum unterschriebenen Pachtvertrag vergeht oft mehr Zeit, als viele Eigentümer erwarten – gerade bei Konversionen. Die Verträge für Serviced Apartments orientieren sich an klassischen Hotelpachtverträgen. Der spätere Umbau wird mitgedacht. Eine vollständige CAPEX-Übernahme durch den Betreiber ist selten realistisch. Stattdessen arbeiten wir mit klar definierten Baukostenzuschüssen und einer detaillierten Baubeschreibung, um Planungssicherheit für beide Seiten zu schaffen.“

Spätestens jetzt entsteht also beim Eigentümer/Investor realer Aufwand für einen Planer sowie eine erste Kostenschätzung oder -Kalkulation - was häufig mit erheblichen Kosten verbunden ist. Die Vorarbeit in Form einer Studie wie oben dargestellt schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu vergleichsweise moderaten Kosten - erst recht in Relation zu den Kosten von später nicht oder nur mit erheblichem Mehraufwand reversiblen Maßnahmen bzw. Entscheidungen.

Autor: Detlef Kaiser im Austausch mit Robert Jantzen, theBASE FOL Group GmbH  |  Juni 2025