K22 BLOG:
WIR LIEBEN HOTEL.
HOSPITALITY-NUTZUNG BEI KONVERSIONSOBJEKTEN - WORAUF KOMMT ES AN?
KURZINTERVIEW MIT MARKUS BORNEMANN, B&B HOTELS GERMANY GMBH
Im aktuellen Marktumfeld stehen angesichts anhaltender Zurückhaltung der Banken bei Projektfinanzierungen sowie einer mit Neubauten praktisch nicht realisierbaren Renditevorstellung der Investoren vor allem Bestandshotels und Konversionsobjekte im Fokus der Expansionsmanager der Hotelbetreiber. Als mögliche Konversionsobjekte kommen dabei vor allem großflächige innerstädtische Einzelhandelsflächen sowie Büroobjekte mit (teilweisem) Leerstand in Frage.
Eigentümer bzw. Investoren, die einer Umwidmung zu Hospitality offen gegenüber stehen, können von der hohen Nachfrage profitieren und ihre Immobilien fit für den nächsten Lebenszyklus machen. Dabei hilft ihnen, dass die meisten
Betreiber von Hospitality-Konzepten ihre früher sehr restriktiven Brand-/Marken-Standards dahingehend
fortentwickelt
haben, dass diese auch bei Konversionsobjekten hinreichend erfüllt werden können.
Hierzu Markus Bornemann | Deputy Head of Acquisition
Central & Northern Europe, B&B Hotels Germany GmbH:
„In der Regel eignen sich Büroflächen besser für eine Umnutzung zum Hotel als großflächige Handelsflächen, sofern eine ausreichende natürliche Belichtung vor allem in den Zimmern sowie eine zum Betreiberkonzept passende Gebäudetiefe gegeben sind.
Bei B&B HOTELS können wir aufgrund verschiedener Zimmergrößen für Standard-, Familien- und Premiumzimmer flexibel auf unterschiedliche Bestandsgrundrisse reagieren und Stützenstellungen und Fenster-Anordnungen möglichst optimal berücksichtigen. Rezeption und Lobby müssen nicht zwangsläufig im Erdgeschoss angeordnet sein, sondern können sich auch in einem der Obergeschosse befinden.
Die bauliche Ausstattung im Inneren orientiert sich bei Bestandsobjekten zwar grundsätzlich am Neubaustandard, kann aber Abweichungen enthalten (z. B. in den Treppenhäusern).
Markus Bornemann © B&B Hotels Germany GmbH
DOCH LOHNT SICH DAS?
UND WORAUF KOMMT ES AN?
In Erstgesprächen mit Eigentümern oder Asset-Managern erhalten wir von K:22 Hotelberatung immer wieder einmal den berühmten Satz: „Das rechnet sich nicht!“.
Wir fragen dann gern nach, worauf diese Aussage basiert; fast immer kommt dann der Vergleich mit EUR 30/qm Mietfläche Büromiete vs. EUR 30 minus X bei einer Hospitality-Vermietung (dort aber wegen der Mietzahlung je Zimmer bezogen auf die Brutto-Geschossfläche). Allein dieser Unterschied in der Bemessungsgrundlage verbessert die Relation deutlich.
Gern bewegt man sich dabei zudem mit dem Büromieten-Ansatz auf dem Level der Spitzenmiete - nur dass diese eben nicht für jeden der z. B. 10.000 qm BGF (!) erzielbar ist.
Eine Hospitality-Nutzung hingegen ist in der Lage, auf einmal eine relativ große oder sogar die Gesamtfläche zu absorbieren. Dies ist vor allem dort ein gravierender Vorteil, wo eben die Büronutzer für Großvermietungen nicht Schlange stehen. Und der Aufwand für eine etagenweise Bürovermietung von Teilflächen ist meist durchaus relevant.
Oliver Kaiser |
K:22 Hotelberatung
„Ein weiterer Vorteil der Hospitality-Nutzung liegt in der üblicherweise 20- oder gar 25-jährigen Laufzeit der Verträge und der damit einhergehenden langfristigen Cash-Flow-Stabilität.
In dieser Zeit haben Büromieter ihre Flächen nahezu immer mindestens 2- oder sogar 3 Mal gewechselt oder neu verhandelt.
Die Erfahrungen zeigen übrigens, dass dabei der
Gesamtaufwand für bauliche Maßnahmen, Incentives etc. je Mieterwechsel etwa eine Jahresmiete
ausmacht. Hinzu kommt der für den Eigentümer verminderte Verwaltungsaufwand, da Hotelbetreiber Versorgungsverträge selbst abschließen und Wartung, Instandhaltungen und teilweise Erneuerung durchführen.“
Oliver Kaiser © K:22 Hotelberatung GmbH
VOR ALLEM IMMOBILIEN AM ENDE IHRES LEBENSZYKLUS SIND PRÄDESTINIERT
Natürlich ist der Aufwand einer Konversion in eine andere Nutzungsart per se höher als der einer Fortschreibung der bisherigen Nutzung. Allein deswegen sind Konversionen aus unserer Sicht nur in den Fällen sinnvoll, wo der aktuelle Lebenszyklus der Immobilie ohnehin am oder kurz vor seinem Ende steht. Vor allem Investments in die Haustechnik oder die Gebäudehülle wären dann ohnehin im Rahmen von Capex-Maßnahmen erforderlich.
Zur Ehrlichkeit gehört auch dazu, dass Konversionen angesichts der heutigen Baukosten sowie des regulatorischen Aufwandes (nahezu immer ist eine Baugenehmigung erforderlich) insgesamt mindestens einen mit Neubau vergleichbaren Aufwand bedingen. Ob dieser Aufwand wirtschaftlich ist, sollte angesichts der bereits beschriebenen Vorteile der hohen Flächenabsorption sowie der langen Vertragslaufzeit bzw. des langen WALT bei Multi-Tenant-Objekten verprobt werden. Hinsichtlich der Frage der Wirtschaftlichkeit kann häufig bereits der (bilanzielle) Werterhalt der Immobilie Bestandsszenarien ausstechen. Die Schaffung von Wertsteigerungen steht oft nicht im Vordergrund.
ENTSCHEIDEND SIND DIE QUALITÄT DES BETREIBERS UND MIETVERTRAGS
„Aber es gibt doch dann ein Betreiberrisiko!“ Ein durchaus berechtigter Einwand. Abgesehen davon, dass – wie bei sonstigen gewerblichen Mietverträgen - auch bei Hospitality-Vermietungen ein Sicherheiten-Paket durch den Betreiber zu stellen ist, kommt es auf die Auswahl des richtigen Betreibers sowie auf die qualifizierte und kompetente Gestaltung des Mietvertrages an.
„Bei B&B werden deshalb grundsätzlich
alle Mietverträge mit der jeweiligen Landesgesellschaft abgeschlossen (B&B Hotels Germany GmbH, kein SPV!). Unser schlankes Betriebskonzept im Budget-Segment ermöglicht eine
überdurchschnittlich hohe Mietabdeckungsquote, zusätzlich stellt die französische Muttergesellschaft eine
Konzerngarantie. Zudem bringt B&B stets selbst die Hotelausstattung (FF&E) ein.“
DIE VORTEILE EINER KONVERSION ZU HOSPITALITY ÜBERWIEGEN MEIST
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine vollständige oder teilweise Konversion hin zur Hospitality-Nutzung mehrere Vorteile hat:
- Hohe Flächenabsorption
- Lange Vertragsdauer bzw. langer WALT
- Stabiler langfristiger Cash-Flow
- (Bilanzieller) Werterhalt oder auch Wertsteigerungen
Welches Konzept - Hotel oder Serviced Apartments, welche Marke mit welchem Betreiber sich in einer Lage realisieren lassen, sollte am besten mit einer objektspezifischen Machbarkeitsstudie durch einen Experten analysiert werden.
Autor: Oliver Kaiser im Interview mit Markus Bornemann, B&B Hotels Germany GmbH | Mai 2025
