K22 BLOG:
WIR LIEBEN HOTEL.
WAS GEHÖRT IN EINEN BETREIBERVERTRAG?
Die passende Hospitality-Nutzung für eine Immobilie ist gefunden - und nun?
Wir haben es ja bereits mehrfach thematisiert: Der Hospitality-Markt in Deutschland läuft aus Betreibersicht sehr gut und nahezu alle Betreiber - insbesondere die Marken - setzen voll auf Expansion. Da es kaum Neubau-Projekte gibt, fokussiert sich die Betreibernachfrage vor allem auf den Bestand und Konversionen. Darüber hinaus sind Hoteltransaktionen unverändert anhaltend rar.
Wir von K:22 haben uns vor diesem Hintergrund in den letzten drei Jahren vor allem mit Betreiber-Verträgen (Pacht bzw. Miete) für Hotel ebenso wie für Serviced Apartments beschäftigt und viele davon zum Abschluss gebracht. Aktuell beraten wir bei weiteren drei Objekten die Eigentümer beim Vertragsabschluss. Ziel war und ist stets, unabhängig von der aktuellen Intention des Eigentümers, einen inhaltlich investmentfähigen Vertrag zu strukturieren, wobei juristische oder steuerliche Beratung durch uns außen vor bleibt.
Detlef Kaiser:
„Elementar ist, dass der Miet-/Pachtvertrag investmentfähig ist und mögliche Deal Breaker für einen Verkauf vermieden werden.“
Detlef Kaiser | © K:22 Hotelberatung GmbH
Die Must-Haves im Betreibervertrag
Es scheint an der Zeit, unsere Erfahrungen kurz zusammenzufassen und einige Headlines besonders hervorzuheben: Welche drei Punkte dürfen in einem Betreibervertrag aus Sicht des Eigentümers/Investors nicht fehlen?
- Eine
Reportingklausel!
Jeder Eigentümer sollte wissen, wie es um sein einem Dritten langfristig überlassenes Eigentum steht und ob die vereinbarte Miet/Pacht tatsächlich verdient wird. Zudem fragt jeder zukünftige Käufer/Investor bereits am Anfang eines Verkaufsprozesses als erstes nach der Performance des Betriebes. - Klare Regelungen hinsichtlich Instandhaltung/Instandsetzung/Ersatzbeschaffung sowie klare Definition von Dach & Fach!
Hier sollte im Idealfall eine umfassende Abgrenzungsliste als Anlage zum Vertrag genommen werden, welche auch die Frage der Verantwortung und Kostenträgerschaft für Wartungen regelt. Bei Vertragslaufzeiten von 20 Jahren oder länger erlebt jeder Vertrag den Zeitpunkt, an dem etwas repariert oder ersetzt werden muss. - Eine Change-of-Control-Klausel! Bei Vertragslaufzeiten von oft 20 Jahren oder mehr ist es nicht unwahrscheinlich, dass der Betreiber bei Vertragsabschluss im Zeitablauf umfirmiert oder übernommen wird etc.. Es ist für den Eigentümer exorbitant wichtig, wer sein Vertragspartner ist und/oder sein wird und wie dieser vor allem hinsichtlich Bonität aufgestellt ist.
Jeder der drei oben genannten Punkte war nahezu immer Gegenstand von Diskussionen im Rahmen der Vertragsverhandlungen. Hier gilt es, auf Eigentümerseite eine stringente und klare Kommunikation inklusive Begründung für die Forderung nach diesen Punkten umzusetzen. Die Moderation durch einen fachlich versierten Berater ist dabei äußerst zielführend.
Fehler in der Vertragsgestaltung haben langwierige Folgen
Natürlich gibt es noch eine Vielzahl weiterer wichtiger Punkte und Inhalte in einem Betreibervertrag.
Wer es ausführlicher wissen möchte: Wir haben dies in unserem Buch „Praktischer Handlungsleitfaden Hotelpachtvertrag: Aus der Praxis für die Praxis“ (erhältlich unter https://www.amazon.de) umfassend und leicht verständlich dargelegt.
Eine kurze Anmerkung zum Schluss: Wir raten dringend dazu, in jedem Falle kompetente fachliche, steuerliche und juristische Beratung beim Vertragsabschluss hinzuzuziehen. Dabei steigt die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines externen Fachberaters, wenn Anwalt und Steuerberater über geringe oder gar keine Erfahrung mit Betreiberverträgen für eine Hospitality-Nutzung haben. Fehler in der Vertragsgestaltung sind für sehr lange zementiert und können das wirtschaftliche Ergebnis massiv beeinflussen!
Autor: Detlef Kaiser | April 2025
